财富新篇章:香港保险助您驾驭中国房地产转型浪潮

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曾经光芒万丈的中国房地产市场，正经历前所未有的深刻调整。要理解其现状，我们需回顾其发展的驱动力。2008年全球金融危机后，为应对出口下滑，中国经济战略性转向拉动内需。随后实施的“4万亿”刺激计划，无意中催生了以土地为核心的融资模式。地方政府通过设立融资平台，以土地抵押和政府信用为担保，通过影子银行体系大量融资。这些资金被投入到基础设施建设中，短期内虽推动了经济增长，但也使土地财政演变为风险缠绕的“土地金融”体系。



在这股土地金融浪潮的推动下，居民、房地产开发商和地方政府的杠杆水平均呈现同步攀升的态势：

针对居民端：购房门槛的降低和限购政策的放松，极大地刺激了购房需求，居民负债率自2008年的18%跃升至2021年的64%。

针对房企端：信托和各类理财产品等影子银行渠道，成为地产商获取资金的关键来源，其表外债务通过“明股实债”等方式，甚至膨胀至数万亿元。

针对政府端：地方政府债务总额从2009年的2.79万亿飙升至2022年的35万亿，而土地出让收入长期占据地方财政收入的三成以上，形成了根深蒂固的依赖。

这种过度依赖债务推动的增长模式，与2008年美国次贷危机前资产证券化的路径有着惊人的相似之处。我们常说的实体经济产能过剩，实际上对应着金融领域债务的不断积累。几年前，中国经济发展中反复提及的“经济下行压力”、“部分行业产能过剩”以及“宏观债务水平持续攀升”这三大看似独立的问题，实际上是紧密关联，共同构成了中国经济深层矛盾的“三位一体”。

若缺乏足够快的实际经济增长来支撑政府通过税收偿还债务，那么最终的手段很可能就是通过通货膨胀来推高物价，而通胀的本质，正是对普通民众的一种“隐形征税”。事实上，当地方政府无法独立偿债且不能宣布破产时，任何形式的地方政府债务，最终都将由全体公民共同承担，其表现形式或是税收增加，或是通货膨胀加剧。经济学著作《这次不一样?》的副标题——“八百年金融危机史”，深刻揭示了危机的普遍性和必然性。书中通过对历史数据的研究，指出无论是主权债务危机、银行危机、通货膨胀、货币危机还是汇率危机，都以不同的形式反复上演。其深层原因在于人类的错觉，极易陷入“繁荣的陷阱”——因为无论政府、银行、企业还是消费者，在经济繁荣时期往往会过度举债并进行错误投资。政府向经济体注入大量资金，表面上似乎能促进增长，但其背后隐藏着巨大的风险。私人部门在借贷上的“狂欢”，极有可能推高房地产和股票等资产价格，使其超出长期可持续的水平。而这些资产价格的虚高，反过来又让银行显得比平时更加稳健、更具盈利能力。就这样，由债务催生的虚假繁荣，常常会给人一种错觉：政府决策英明神武，金融机构盈利能力超凡脱俗，国家整体生活水平优越。然而，这类繁荣的最终结局，往往都以悲剧收场。

当前，我们不仅面临“有效需求不足”的困境，还有“城市化悖论”的双重挑战。尽管中国常住人口城镇化率已达到65%，但户籍城镇化率却仅为47%，这意味着高达2.8亿的农民工群体未能真正融入城市生活。这无疑暴露了一个“伪城市化”的问题：即土地的城市化进程远超人口的市民化进程，导致城市公共服务供给与居民的住房支付能力之间存在严重的脱节。





如今，地方财政对土地的依赖正遭受严峻考验：

土地出让收入骤减‌：从2022至2024年，土地出让收入累计下降幅度高达44.1%，其在财政总收入中的占比已跌破20%‌；

同时，债务风险日益凸显‌：过度依赖土地抵押融资，导致地方政府隐性债务规模急剧膨胀，截至2023年，城投债余额已突破60万亿元‌。

面对这些严峻现实，我们应该如何重新审视当前的房地产市场估值呢？

著名经济学者、上海交通大学高级金融学院副院长朱宁教授的著作《刚性泡沫》，为我们提供了审视当前楼市的独特视角。该书荣获2018年孙冶方经济科学奖，如同2019年广受欢迎的大前研一《M型社会》一样，其对未来趋势的洞察力令人瞩目。

书中提出衡量房地产价值的关键指标之一：租售比。这即是租金回报率，计算方式为年租金除以房屋售价。值得注意的是，中国各大城市的租售比长期徘徊在2%以下，甚至低至1.5%。而目前，我们正面临着房屋价格与租金同步下跌的局面。



人们会为了购房而透支未来现金流，从而推高房价，但绝不会有人为了租房而加杠杆。因此，租售比更能真实反映房产的内在价值。作为国际上普遍采用的衡量房地产价格合理性的标准，如果将房地产视为一项投资，那么租金与房价的比例，则代表了这项投资的“稳态”收益率。之所以称之为“稳态”，是因为在许多国家，房地产价格并无明显的剧烈波动趋势。因此，在进行投资评估时，出于风险考量，通常只考虑租金带来的投资回报，而较少依赖房价上涨带来的潜在收益。以北京和上海为例，这两大城市的租售比在2008至2013年间，已从国际上普遍认可的3%至5%的合理区间，一路下滑至2013年的1.5%至2%，甚至低于同期中国银行业的存款利率（约3.5%）。到了2014至2017年，随着全国房价的进一步上涨，越来越多的城市租售比跌入1%至2%的区间，这不仅远不足以覆盖购房者的资金成本，而且呈现出进一步走低的趋势。

第二个关键指标：房价收入比。这是国际上广泛用来衡量房地产价格水平的另一重要标准，即房屋价格与当地居民年收入之比。根据彭博社2022年的报告显示，深圳、香港、北京、上海、广州的房价收入比分别为46.6倍、46.0倍、45.8倍、36.8倍和29.3倍。这意味着，在这些城市，一个当地居民需要积攒30到40年的全部收入，才有可能购买一套住房。相比之下，其他主要国际大都市的房价收入比则远低于中国城市。例如，东京、伦敦、温哥华、悉尼、纽约的房价收入比分别为13.3倍、11.5倍、11.3倍、9.9倍和9.3倍。可见，若以房价收入比来衡量，中国主要城市的房价水平再次显著超越了国际一线城市的平均水平。

2022年数据显示，房地产在中国家庭总资产中的比重高达70%，部分家庭甚至超过90%。作为一项重要的投资标的，房地产价格的剧烈波动，必然会直接导致家庭财富的起伏。因此，当前亟待解决的问题便是优化家庭资产结构。通过实施多元化的资产配置策略，才能有效降低财富波动的风险，实现家庭资产的保值与增值。那么，问题来了，房地产的理想替代资产究竟何在？

将实物房产转向金融资产的第一个重要理由：省心省力，收益更高且更稳健。让我们务实地来算一笔账：上海一套价值500万的房产，即使往高了说，年化收益率也仅有2%。更何况，你需要操心水电煤气、物业费、下水管道、电路维护，还要担心空调、微波炉、电视机等家电的损坏与维修。此外，还要应对中介和租客的各种事宜，哪怕是断租一天，都会拖累那微薄的2%收益。????不如换个思路？设想你拥有一份1000万本金、能实现5%以上年化复利的金融资产。你每年在家就能轻松收取保险公司支付的“租金”，无论外部楼市如何风云变幻，税改政策如何频繁出台，这种生活方式是否更让人安心？当然，你依然可以保留满足居住需求的刚性房产，但通过分散投资、有效对冲风险、主动调整预期收益并同时降低波动，这无疑是一种更高级别的投资理念。

第二个理由：保单具备免征个税、不涉及遗产税的优势，实现财富的增值与安全传承，并且不受婚姻变动的影响。我们来看一个典型案例：某房产从姥姥传给母亲，再由母亲过世后传给客户，这一系列的近亲继承过程中均未产生任何成本。然而，当客户办理移民后决定出售该房产时，由于不符合“满五唯一”的免个税条件，最终被要求缴纳20%的个人所得税。这意味着，一套500万的房产，需支付高达100万的税款。????



????尽管近亲继承通常免征个税，但一旦需变现出售给非近亲人士，这笔高达20%的财产转让个人所得税便不可避免。人寿保险，特别是终身寿险，不仅是一种理财工具，更是家族财富传承的强大利器，其功能甚至超越了传统遗嘱。它能实现财富的“被动传承”与“数倍传承”。例如，一份500万的财富，通过终身寿险规划，在第二代过世后，其受益金额可实现倍增，且无需缴纳个人所得税，也避免了实物资产变现的繁琐过程。????更重要的是，终身寿险所指定的受益人，如独生子女或第三代，其获得的保险财产被视为个人专属财产，不受婚姻关系变动的影响而发生分割。



对于多子女或家庭关系复杂的状况，保险规划也能灵活应对，可根据投保人的意愿，明确指定受益人、分配份额、范围及顺序，确保财富按计划精准传承。

第三个理由：洞察社会发展大趋势，预见经济增量放缓背景下，遗产税/赠与税的未来走向。关于房产税何时落地，虽然尚无明确时间表，但其到来的必然性已是业内共识。原因何在？



核心在于，当社会财富增量不足（这一点相信大家都能深切感受到）时，财富的分配模式必然会从增量转向存量，进行更为深入的再分配！





“共同富裕”、“三次分配”、“二十大报告中规范财富累积机制”、“民法典中的遗产管理人制度”——这些一系列关键词的出现，无不预示着未来趋势，及早看到并理解，便是为自己赢得了先机。



综上所述，将实物资产逐步转移至金融资产，将应税资产有效转化为免税资产，已然成为一种不可逆转的时代潮流。随着国内房地产价值的持续探底，以及社会整体投资回报率的不断走低，如何应对“资产荒”的挑战，正成为摆在每位投资者面前的难题。



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作者：微信文章