买房投资 VS 买香港保险,在香港如何投资有更稳定的回报?

因醉鞭名马幌

点击蓝字，关注我



在如今这个资产荒的年代，很多手里有闲钱的人都会试图想把自己手头上的现金转换成其他资产存放，自然而然的，寸土寸金的香港房产成为了很多人的投资心头好，殊不知高“租售比”的背后也藏着很多看不见的“坑”。

01

香港房产的"隐形开支"

香港买房绝非“首付 30%”这般简单。以一套估值 790 万港元的九龙住宅为例，除首付 237 万港元外，买家需缴纳 4.25% 从价印花税（约 33.5 万港元）、律师费（1-3 万港元）、中介费（1% 房价即 7.9 万港元），合计前期成本超 280 万港元。

除了买房成本，更棘手的是持有成本：差饷（年租金评估值 5%）、地租（新界及新九龙地区年租金 3%）、物业费（港岛豪宅 40-50 元 /㎡/ 月，100㎡单位年缴 4.8-6 万港元），叠加 3.5%-3.875% 的房贷利率（1000 万贷款月供 4.7 万港元起），每年持有成本占房价 1.5%-3%，相当于每月为银行和政府“打工”。



以上只是购置房产最基本的开销，还没有计算上一些实际生活上的概率性开支：比如 更换租客时的空置期费用，常年出租房子的折旧维护费，万一遇到“请不动”的租霸... ...等等突发状况的开支，都会让投资回报大幅降低。

以月租 2 万港元的港岛 500 尺单位为例，年租金 24 万港元，需缴纳物业费（净租金 15% 即 3.76 万港元）、差饷 1.2 万港元、地租 7200 港元，再扣除中介费（半个月租金 1 万港元）、房屋保险（5000 港元），净收益约 16.82 万港元，实际回报率 2.13%，低于香港银行美元定存（2.5%-3%）。更遑论空置期风险：2023 年香港住宅空置率达 5.2%，沙田、大埔等非核心区空置期长达 3-6 个月，期间月供与物业费仍需照付，现金流断裂风险不容忽视。

02

金融房产 VS 实体房产



近期，一则香港经济日报的新闻，再次让买房投资者陷入了冷静。其实要算清楚这笔账不难

投资本质是算清三笔账：
成本账（能否承受隐性支出）×时间账（能否等待缓慢增值）×风险账（能否扛住政策变局）



与房产绑定地域、户型风险不同，保险可通过全球资产配置分散风险，能更稳定的提供“租金”现金流，每年/每月按时派发，且具备 “保单贷款” 功能（最高现金价值 80%），以应变紧急情况下的资金周转。



以 500 万人民币保费保单为例，分5年缴清

持有 10 年现金价值可达 630 万，

持有 20 年现金价值可达 1350 万，

持有 30 年现金价值可达 2700 万。

无需承担装修、折旧、管理等持续支出，资金使用效率更高。

相对而言，实体房产在未来会面临更多的不确定性，不确定的开支和未来房价走势等。而以香港保险为主的金融房产，更能达到以投资为目的的房产配置，做到更高的“租售比”。

03

结论：投资本质是“与时间做朋友”

香港房产如同一幅精美的油画，看似璀璨却需要持续的保养与呵护；保险则是一台精密的钟表，低调运转却能在时光流逝中精准增值。



当一套800万的房产，净回报率被税费蚕食至2%以下时，一份年化6%、灵活提领的美元保单，或许正成为中产家庭更理性的“睡后收入”来源。

无论选择何种方式，财富都需要经历时间的积累。核心在于匹配自身财务目标 —— 房产是 “带杠杆的实物资产”，需精算现金流；保险是 “去杠杆的金融工具”，胜在省心省力。明智的投资者不妨将两者结合：真正的稳定回报，从来不是押注单一赛道，而是在风险与收益的平衡中，找到属于自己的节奏，两者适当结合。

END



微信号:

MR_LEO811

(请备注: 公众号)

个人介绍

• 资深香港保险代理人

• 美国注册财务策划师(RFP)

• 全球百万圆桌会员(MDRT)

• 国际产能奖(IAP)

• 服务家庭200+，管理总资产1.5亿港元

作者：微信文章